Расторжение аренды в Германии арендатором

Завершение контракта на аренду недвижимости в Германии связано с определёнными формальностями. Если речь идёт о бессрочном договоре, то разорвать его можно в любое время, но только в установленные законом сроки. Для договора с явно прописанной датой окончания аренды досрочное расторжение возможно только в случае веских причин.

Стандартный срок расторжения бессрочной аренды

Не смотря на то, что договора аренды в Германии как правило бессрочные, это не означает, что они вечные. В тот момент, когда арендатор собирается съехать, он должен письменно предупредить хозяина жилья о своих намерениях - послать Kündigung. И сделать это надо заранее.

Закон определяет стандартный срок предупреждения арендодателя - Kündigungsfrist. Между получением уведомления о завершении контракта и планируемой датой его завершения должно быть минимум 3 месяца. При этом, разрывать договор об аренде в Германии можно только к концу месяца. То есть, фактически, срок за который надо оповестить хозяина арендуемого жилья обычно составляет более 90 дней.

Пример: допустим сегодня 10-ое марта. По закону, если сегодня отправить немецкому арендодателю письмо о разрыве контракта, то ближайшей датой съезда можно будет указать 30-ое июня - 3 месяца после марта.

Есть ещё одна типично немецкая тонкость: регулирование границы между тем, когда ещё можно засчитывать текущий месяц в зачёт Kündigungsfrist, а когда - нет. О, тут предстоит поднапрячь извилины!

Итак, если уведомление о разрыве контракта получено (не выслано, а получено!) арендодателем в течение 3-х рабочих дней с начала месяца, то текущий месяц можно считать в зачёт Kündigungsfrist. При этом, суббота считается рабочим днём! Но только если она не третий день месяца. Если 3-е число месяца - суббота, то подавать Kündigung можно ещё и в понедельник. А если суббота - второе число, то… всё равно понедельник! Такой вот закон.

Если арендодатель успел получить уведомление о разрыве арендного контракта в первые три рабочих дня, то он обязан учитывать текущий месяц, как часть Kündigungsfrist. А если получил позже, то всё, текущий месяц потерян.

Закон предусматривает возможность указывать в контракте меньший срок Kündigungsfrist для арендатора, если арендодатель не против. Арендатор не имеет право разорвать контракт в срок менее 3-х месяцев.

Досрочное расторжение договора арендатором

Закон предусматривает возможность завершения договора на аренду жилья в Германии со стороны съёмщика в меньший, чем стандартный Kündigungsfrist срок. Это называется fristlose Künfigung.

Для получения права на расторжения контракте в срок меньший, чем положенные 3 месяца, нужно иметь веские причины:

• Нет возможности вселиться в жильё, например, из-за того, что арендодатель не передаёт ключи.
• Серьёзный недостаток, который хозяин жилья не исправил после письменного уведомления о проблемах, к примеру, отсутствие воды или неработающее отопление.
• Угроза для здоровья из-за проживания в квартире, к примеру, плесень на стенах. Арендодатель должен доказать, что дальнейшее проживание может повредить здоровью, путём проведения экспертизы через суд или местные коммунальные службы.
• Обнаружение факта обмана или нарушения договора, к примеру, посещение жилья без ведома арендодателя или подделка данных о годовом перерасчёте Nebenkosten.

Перед тем, как разорвать контракт подобным образом, надо обсудить ситуацию с адвокатом или в сообществе арендаторов (Mieterverein), потому что там довольно много тонкостей. Также не помешает сначала найти новое жильё, ведь если контракт разорван досрочно, то и арендованную недвижимость придётся по факту разрыва договора покинуть в течение максимум пары недель.

Sonderkündigung - особый случай расторжения контракта

В Германии действует закон, позволяющие арендодателям повышать стоимость аренды жилья по определённым причинам - Mieterhöhung. К примеру, если за годы действия контракта сумма за аренду стала сильно ниже рыночной. Или если недвижимость подверглась капитальному ремонту.

В этом случае арендодатель должен письменно уведомить жильцов о поднятии цены и указать дату, с которой предполагается вступление в действие новых условий аренды.

Тогда арендатор может расторгнуть договор с сокращением Kündigungsfrist до 2-х месяцев. Сделать он это может в течение двух месяцев после начала действия новых цен. То есть, если объявлено, что повышение арендной платы действует с 1-го августа, то до конца сентября у жильца есть право разорвать контракт с максимальным “фристом” до 30-го ноября.

Также есть особое правило в случае смерти арендатора. Его родственники имеют право завершить контракт в течение месяца.

Как расторгнуть договор на аренду в Германии

Для завершения контракта на аренду жилья арендатору необходимо письменно оформить и отослать арендодателю Kündigung.

Закон не регулирует конкретную форму оформления уведомления о разрыве договора, но всё же есть некоторые моменты, которые необходимо указать в любом случае:

• форма расторжения договора - Kündigung, Sonderkündigung или fristlose Künfigung;
• адрес жилья;
• дата предполагаемого завершения контракта;
• город и дата написания уведомления;
• подпись всех указанных в договоре арендаторов.

Без этих данных разрыв контракта считается недействительным.

Образец уведомления о разрыве контракта на аренду жилья в Германии легко найти по запросу "Mietvertrag ordentliche Kündigung durch Mieter". Тогда шансов совершить ошибку гораздо меньше.

Выслать Kündigung надо по почте, лучше всего с уведомлением о получении под роспись - Einschreiben mit Rückschein. Факс или электронная почта не являются достаточным доказательством уведомления в случае каких-либо споров.

По материалам сайта www.tupa-germania.ru