Контракт на аренду жилья в Германии

Вспоминал недавно то, как искал свою первую квартиру в Германии. Поймал себя на мысли, что тогда подписал немецкий контракт на аренду жилья даже не особо представляя, о чём там вообще написано. Мне в итоге повезло. Никаких особенных неприятностей из-за такой легкомысленности не последовало. Но другим я бы не посоветовал поступать таким же образом.

В Германии ко всем контрактам отношение самое серьёзное. Почти всегда можно быть уверенным, что подписывая договор получаешь гарантию: всё будет именно так, как там написано. А даже если что-то окажется не так, что, пусть и редко, но случается, то найти способ заставить вторую сторону держаться подписанных условий будет достаточно просто. Как следствие, контракт нужно понимать на 100%, даже если он самый стандартный.

Что записывают в контракт на аренду немецкого жилья

Обычно частный договор на съём недвижимости в Германии всегда содержит следующие пункты:

• Стоимость аренды недвижимости (Kaltmiete или просто Miete).
• Предоплата за коммунальные услуги (Nebenkosten).
• Условия повышения стоимости аренды (Mieterhoehung), если таковые имеются.
• Размер залога (Kaution).
• Срок договора (Dauer). Часто контракты на аренду жилья оформляются, как бессрочные.
• Срок расторжения договора (Kuendigungsfrist). Как правило, 3 месяца.
• Площадь жилья и подсобных помещений в квадратных метрах.
• Количество комнат, парковок, подсобок.
• Количество ключей, как от внешних, так и от внутренних дверей. Так же могут быть ключи от подсобных помещений.
• Требуется ли косметический ремонт (Renovierung), и если требуется, то перед въездом или после.
• Порядок проживания в доме (Hausordnung).
• Если квартира с мебелью, то полный список всех хозяйских вещей, а также их состояние.
• Показания и номера всех счётчиков в квартире: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода. Эта информация может быть не в самом контракте, а прилагаться к нему отдельным листком.
• Сумма, до которой жилец сам оплачивает мелкие поломки (Reparaturkosten). Например, протёкший кран или повреждённые жалюзи. Обычно, все что до 100€ платят жильцы, а выше - хозяева.
• Можно ли держать животных (Tiere). Может быть разрешено, но указано, что только мелких (Kleintiere).
• Различные стандартные положения правового порядка, например, как поступать, если в контракте чего-то не учтено.

В случае, если в контракте что-то оказалось непонятным, не подписывайте его. Обратитесь за помощью к коллегам или знакомым. Конечно, можете задавать вопросы и здесь в комментариях, по возможности буду отвечать.

Арендная плата

Стоимость аренды жилья в Германии и Nebenkosten складываются, и получается сумма, которую нужно ежемесячно переводить на счёт владельца недвижимости. Обычно необходимо отправить деньги в первые 3 рабочих дня месяца. Можно делать банковский перевод каждый раз самостоятельно, но также существует возможность оформить автоматическое снятие со счёта.

Nebenkosten состоят из оплаты за уборку, освещение и обогрев общих коридоров и территории, вывоз мусора, а также за отопление, газ, воду и тому подобное. Часть составляющих дополнительной стоимости аренды фактически зависят от того, насколько жилец их использует. Обычно на всё есть счётчики. В конце года их показания считываются, происходит перерасчёт и разница либо возвращается на счёт жильца, либо ему предоставляется дополнительный счёт к оплате. Если перерасход большой, то Nebenkosten могут поднять.

За те жилищно-коммунальные услуги, которые платятся всеми жильцами дома, расчёт происходит относительно площади квартиры или количества проживающих в ней человек. Например, вся сумма за вывоз мусора делится на всех людей в доме, а потом каждая семья платит свою часть. Бывает, что счётчиков за отопление по квартирам нет, только один общий на дом. Тогда счёт делится на всех в процентном соотношении к площади занимаемого жилья.

Залог за аренду жилья

Как правило, в 99% случаев при аренде жилья придётся заплатить залог. Он не может быть выше, чем 3 "холодных" месячных платы. По закону, арендодатель, получив залог, обязан платить процент по нему. Поэтому лучше не переводить кауцион напрямую арендодателю, а положить требуемую сумму на сберегательный счёт в немецком банке. Это может быть как специальный счёт для залогов, так и самая простая сберегательная книжка. Книжку ко вкладу следует отдать хозяину жилья. По окончанию контракта её можно забрать, если арендодатель не имеет никаких претензий. По закону, он может держать кауцион у себя до перерасчёта Nebenkosten за полный год.

Есть ещё вариант не платить Kaution, а купить страховое поручительство за него. Тогда за 70-100€ в год арендодатель получает такие же гарантии, как при внесении залога на счёт, но не по факту владения сберкнижкой, а ввиду наличия у него поручительства. Эта возможность может оказаться очень кстати при отсутствии средств на кауцион в момент переезда. Главное, чтобы хозяин был не против такого оформления залога.

Порядок проживания в доме

Hausordnung - это общий список правил поведения жильцов. Например, определение времени, когда нельзя включать громкую музыку или сверлить. Также там может быть график уборки подъезда и территории, принадлежащей дому, если соответствующие сервисы переложены на плечи самих проживающих.

Имейте ввиду, что нарушение порядка проживания в доме может запросто стать причиной досрочного разрыва контракта. Так что ведите себя согласно подписанному договору и не стесняйтесь жаловаться на соседей, нарушающих правила. Обычно достаточно поговорить с ними по-хорошему, но если этого не достаточно - обращайтесь к владельцу жилья, к адвокату или даже в полицию в случае регулярных проблем.

Если намечается какой-то повод для вечеринки, предупредите об этом соседей загодя письменно, забросив им по открыточке в почтовые ящики. Там можно указать время, когда проводится празднование и свой телефон, чтобы в случае чего, звонили сначала вам, а не сразу в полицию.

Домоуправитель

Во многих немецких домах принято нанимать специального человека, который следит за исправностью коммунальных систем, вывозом мусора, сменой перегоревших лампочек, уборкой и тому подобное. Называется такая профессия Hausmaster или Hausverwalter. Стоимость их услуг зависит от размера дома и количества квартир. Обычно оплата их труда включена в Nebenkosten. Если такой человек есть, то это очень удобно, потому что тогда в случае каких-либо коммунальных проблем всегда можно обратиться к нему. Тогда он либо сам поможет исправить мелкую поломку, либо вызовет соответствующий сервис. Обычно дополнительной платы в случае исправления мелких бытовых проблем не требуется.

Особо следует рассмотреть случай, когда домоуправа нет. Тогда нужно сразу выяснить, кто и как осуществляет уборку снега на тротуаре перед домом зимой. В Германии по закону падение на засыпанной снегом или покрытой льдом дорожке компенсируется из кармана проживающего в прилегающем доме (или из его страховки от нечаянного причинения ущерба третьим лицам, если она есть). Именно поэтому снег с немецких тротуаров исчезает так быстро. Его убирают жильцы или домоуправы. Если жильцы должны следить за чисткой тротуара, то должен существовать некий график уборки или разметка территории. Очень часто раньше за уборку снега отвечали жильца с первого этажа. Сейчас нередко эту обязанность делят на всех поровну.

Завершение контракта

Разорвать контракт на аренду жилья в Германии можно только письменно. Нужно написать заявление в свободной форме (Kuendigung), подписать его и отправить арендодателю почтой или факсом. Он должен в ответ прислать уведомление о получении и подтвердить самый ранний срок, к которому жилец может съехать. По закону, нужно предупреждать минимум за 3 месяца до переезда, подгоняя дату к первому или 15-му числу.

Косметический ремонт

В контракте обязательно должно указываться кто, как именно и в какой срок обязан произвести ремонт жилья. Обычно он заключается в покраске стен и потолка белой краской, замазывании всех отверстий в стенах, исправлении повреждений, случившихся за время проживания. Существуют два варианта. Либо ремонт делается при въезде, либо перед выездом.

В первом случае, как следствие, съезжая с квартиры второй раз ремонт делать не требуется, если речь не идёт о каких-то тяжёлых поломках по вине жильца. Во втором случае, нужно сдавать квартиру хозяину в отремонтированном состоянии, то есть, с вновь покрашенными стенами. Не надо ремонтировать полы, окна, двери и тому подобное, если вы сами их как-то особенно ужасно не повредили. Речь идёт только о состоянии стен.

Если во втором случае не сделать ремонт, то о возврате залога можно не мечтать. В первом случае можно поступать на своё усмотрение.

Возмещение ущерба

Перед тем, как въехать в жильё, необходимо совместно с хозяином недвижимости или с домоуправом составить протокол передачи помещений. Туда требуется вписать показания всех счётчиков (горячая и холодная вода, отдельно для стиральной машинки, газ, электричество, отопление), а также все недостатки в квартире, как-то: пятна на полу, повреждения дверей или окон, царапины, щели, сколы и так далее. Список должен быть подписан арендодателем, его нужно хранить как минимум до возврата кауциона, а лучше и потом пару лет на всякий случай. При съезде составляется новый список и сверяется с тем, что бы при въезде. В случае наличия новых недостатков, их требуется исправить. Речь не идёт о таких вещах, как слезшая краска с оконных рам или дверей - все проблемы со старением жилья владелец должен решать сам. Имеется ввиду только причинённые жильцом поломки.

Если претензий нет, то протокол передачи жилья подписывается и тогда всё хорошо. В обратном случае нужно заплатить за ремонт или исправить всё самостоятельно. Если протокол не подписан, арендодатель может забрать часть залога или даже весь кауцион.

В первый раз лучше позвать на помощь в этой процедуре кого-то из коллег или знакомых. Я, помню, совсем растерялся, не понимал, что происходит и только подписывал все бумаги. Это, конечно, не дело. Можно попасть на недобросовестных людей и потом придётся платить из своего кармана за что-нибудь не то. И ведь не придерёшься - сам всё подписал.

Защита прав арендаторов

Есть такие организации, как клубы защитников арендаторов (Mieterschutz-Vereine). Их можно найти в больших городах. Вступив в такой ферайн, арендатор получает возможность получать консультации по правовым вопросам. Стоит членство в клубе, как правило, недорого, но и помощь они оказывают по мере сил и возможностей. С чем точно не будет проблем, так это с различными брошюрами на тему съёма жилья в Германии.

По-хорошему, иностранцу вначале очень не помешает сделать адвокатскую страховку (Rechtschutzversicherung) на тему Mieterecht. Я не раз и не два сталкивался с ситуацией, когда хозяева начинали что-то мудрить, особенно с перерасчётом Nebenkosten. С первой квартирой даже попал на несколько сотен евро. Перед моим переездом хозяйка сделала перерасчёт стоимости коммунальных услуг не за последний год, а за все пять лет, что я жил в квартире. Это было незаконно, но я был не в курсе дела и просто заплатил. Обычно адвокат может помочь в такой ситуации. Но без страховки к юристам в Германии лучше не соваться.

Резюме

Контракт на аренду частного жилья в Германии - дело непростое. Нужно хорошо подготовиться к процедуре его подписания. Не стоит скупиться на время, необходимо разобраться во всех деталях договора. Задавайте вопросы владельцу недвижимости, пока не разберётесь. Зовите на помощь друзей или коллег. Ставить свою подпись на контракте следует только в том случае, когда сомнений по всем его пунктам больше не возникает.

По материалам сайта www.tupa-germania.ru