Аренда квартиры в Германии: ответы на самые главные вопросы

Германия-страна весьма популярная для иммиграции. Поэтому сегодня хотелось бы с вами поделиться нюансами на тему: как снять жилье в Германии? Какие существуют особенности, а так же подсказать полезные сайты, которые помогут решить вопрос аренды квартиры.

Главная трудность с которой вы столкнетесь – довольно высокая активность рынка найма недвижимости. Причины тому две: более половины немцев живут именно в арендованном жилье. Вторая причина сезонная, она актуально в период август-октябрь, когда многие иностранные студенты приезжают на ообучение в Германию. поэтому, выбрав подходящий вариант, будьте готовы, что осматривать его придут еще десятки людей.

Полезно знать: Обзор цен на покупку и аренду жилой недвижимости в странах Европы. Данные 2019 года

Кому отдадут предпочтение расчетливые немцы: своим соотечественникам или иностранцам? Ответ очевиден. Поэтому главная цель на первых этапах – убедить арендодателя в своей благонадежности.

Шаг 1. Подготовка документов для иностранца

Разные арендодатели могут требовать свои перечни документов. Мы предоставим обобщенный список, часть из которых не являются обязательными. Но, помните, задача заинтересовать арендодателя. Поэтому ничто не будет лишним.

Примерный список документов:

Удостоверение личности всех, кто планирует проживание (паспорта, ВНЖ в Германии, Голубая карта и пр.).
Анкета. Часто, особенно в жилищных кооперативах, предлагают собственные бланки. Но даже если они отсутствуют и в требованиях нет этого документа – составьте его. Пусть это будет некое резюме для знакомства.
Сопроводительное письмо на немецком. «Мы, семья таких-то желаем того-то по таким-то причинам…».
Lohnabrechnungen – справка о доходах. Стандартная форма за 3 последних месяца. Если получение ее невозможно, то предоставьте другой финансовый документ. Если Вы только трудоустроились, приложите трудовой договор.
Schufa Eigenauskunft. Справка от организации Шуфа, подтверждающая кредитную историю. Обратите внимание, что получить справку бесплатно можно не чаще 1 раза в год, а за дополнительную придется заплатить 25 евро. Изготавливается справка несколько месяцев.
Steuerunbedenklichkeitsbescheinigungen. В этом длинном наименовании «прячется» всего лишь справка о систематической выплате налогов. Получается оперативно в налоговой, и лучше взять аналогичные для всех работающих членов семьи.
Рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя. Это очень полезный документ, его наличие поможет расположить к вам потенциального сдатчика. Получить его не всегда возможно. Как минимум, оформлять его не обязаны. Но предыдущий арендодатель может оформить Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieter – это справка, подтверждающая, что все положенная за жилье плата взималась вовремя, и долгов не осталось.
Другие документы, если они требуются арендодателем.
Все документы нужно приготовить в бумажном формате, но будет очень полезно иметь их и в электронном. Многие предпочитают первоначально знакомиться дистанционно. В этом случае вы отправите весь имеющийся пакет, и при личном общении часть вопросов уже будет снята.

Наш совет. Прикладывайте сопроводительное письмо первым в пакете, а в нем указывайте общий список всех имеющихся документов. Называйте документы, связанными с фамилией наименованиями. Например, «iwanowy_zusammenfassung», «iwanowy_lohnabrechnungen» и т.д.


Шаг 2. Поиск жилья через сайты недвижимости

сайты недвижимости. аренда квартиры


На этом этапе подбираются подходящие варианты. Увидев первый, удовлетворяющий условиями, не торопитесь на его просмотр. Уже упоминалось, что желающих, скорее всего, будет много. Поэтому и вам следует подобрать несколько квартир, и посмотреть каждую из них.

До сих пор можно встретить объявления о найме в газетах и журналах, можно обратиться к риелтору (маклеру), но его услуги платные. Однако современность дает множество онлайн-инструментов для подбора жилья в Германии.

Краткосрочное проживание

Для этих целей всегда есть старый-добрый Booking, который поможет быстро подобрать хостел, отель, общежитие и забронировать его. Использовать эту бронь можно будет и в других целях, например, при получении визы.

Сайты недвижимости в Германии:

zwischenmiete.de
wimdu.de
airbnb.de
wg-gesucht.de

Подсказка:

Мы приводим лишь малую часть из возможных сайтов. Посмотреть большее число всегда можно на google.de, введя в поиск фразу вроде «Ferienwohnung in» и название населенного пункта.


Долгосрочное проживание

В принципе, ситуация аналогичная, надо только заранее обращать внимание на указываемые сроки. Можно посмотреть предложения на сайтах:

immowelt.de
immobilienscout24.de

Шаг 3. Просмотр
Выбрав подходящий вариант и договорившись о встрече, отправляйтесь на просмотр. С собой возьмите пакет документов и… добродушную улыбку!

«Улыбайтесь, господа, улыбайтесь!», — эта фраза из известного фильма должна стать для вас ключевой в этот день. Напоминаем, главная задача – понравиться арендодателю, вызвать его доверие. При конкуренции с немцами, преимущество у них, что называется, по определению. Вам нужно показать презентабельность. Улыбка – шаг к успеху. Но не переборщите. Если возникнут сомнения в адекватности, вряд ли это поможет.

Завоевывая расположение хозяев недвижимости, не забывайте о своих интересах. Это должен быть взаимовыгодный договор.

Шаг 4. Заключение договора аренды


При заключении договоров проявляется вся пунктуальность немцев. Они тщательно выверяют каждый пункт, и так же тщательно требуют их соблюдения (что не мешает находить ошибки примерно в 50% случаев, но это уже другая история).

Арендатор должен точно понимать, что именно подписывает. Если нет возможности проверить договор самостоятельно, обратитесь к посреднику.

Законодательные нормы регулируют большинство параметров таких договоров. Но если ошибка все же закрадется, не стоит переживать, что договор станет недействительным.

Согласно профильному законодательству, некоторые положения договора, противоречащие нормам права, не делают ничтожным весь договор, а только эти его положения, оставляя другие в действии.

Содержание контракта
Содержание договора определяется законодательно и должно соответствовать обстоятельствам. В большинстве случаев в договор аренды должно быть включено:

  • Данные сторон.
  • Стоимость аренды. Если указано просто Miete, нужно уточнить, о чем идет речь: Kaltmiete или Warmmiete. Конечно, первое встречается наиболее часто.
  • Nebenkosten. Обратите внимание, что нередко затраты на «коммуналку» взимаются заранее в виде предоплаты. Это так же должно быть четко прописано.
  • Mieterhöhungn. Указываются размеры и способы увеличения платы.
  • Kaution. Размер и способ взимания залога.
  • Срок съема. Может быть бессрочным.
  • Срок расторжения. Период, за который арендодатель должен быть предупрежден. Как правило 3 месяца.
  • Параметры недвижимости: площадь, количество комнат и др.
  • Наличие и количество ключей, в т.ч. от всех основных и дополнительных дверей и помещений, а также места их нахождения (у арендатора, у арендодателя и т.д.).
  • Текущие и дополнительные расходы. Указывается вся структура затрат, включая и необходимость мелкого ремонта, обслуживания лифта и др.
  • Порядок проживания. Наличие животных, гостей, возможность субаренды и пр.
  • Мебель и техника. Точный список.
  • Показание счетчиков на момент вселения.
  • Способы уплаты за электричество, возможно интернет, телефон.
  • Стоимость мелкого ремонта, который оплачивает арендатор. Это может быть замена крана, расходных материалов и др. Устанавливается в виде суммы в месяц.
  • Как поступать в случаях, не рассмотренных в договоре, и другие положения.
  • Договор аренды недвижимости в Германии заверяется у нотариуса

Шаг 5 Передача ключей от квартиры

Передача ключей от квартиры«Передача ключей» — это момент вселения. Но прежде чем мы обратимся к этой процедуре, обратим внимание на право арендатора (квартиросъемщика) сменить замки на собственные, даже если в контракте указано иное.

Но при выезде (прекращении действия договора) должен вернуть недвижимость с теми замками и количеством ключей, с которыми въезжал в нее.

Передаваемых ключей должно быть на один больше, чем число людей, въезжающих в жилье. Увеличение ключей за счет арендатора – его право.

Остальное при передаче ключей – действие более ритуальное, чем юридическое. Оно означает, что арендатор может занять помещение.

Расторжение договора аренды недвижимости
Параметры расторжения контракта лучше подробно прописать с самого начала. Срок предупреждения, форс-мажорные обстоятельства, возможные компенсации и способ передачи жилья. Однако нельзя все предусмотреть, да и ситуации могут быть разные.

Отличаются параметры расторжения при бессрочном договоре (это может произойти в любой момент в соответствии с законом и прописанными правилами) и контракте, заключенном на определенный срок.

Нужно понимать, что неверно составленный договор будет считаться действующим в своих верно прописанных параметрах. Но такой договор может быть признан бессрочным, даже если в нем указан период действия. Соответственно, разорван такой договор может быть по условиям бессрочного.
Обоюдное
Это наиболее простой вариант. Люди, договорившиеся о чем-то одном, имеют право изменить условия соглашения, в том числе и полностью разорвать его.

Если новые условия не соответствуют предыдущим, то желательно заключить дополнительное соглашение, чтобы в дальнейшем не могло возникнуть претензий.

По инициативе одной из сторон
Арендатор:

Закон дает арендатору права разорвать договор аренды, но обязывает предупредить за срок не менее трех месяцев. При этом срок аренды последнего месяца должен заканчиваться в конце этого месяца. То есть фактически период может быть более 90 дней.

К примеру, арендатор заявляет о желании расторгнуть соглашение 15 января. 15.01 + три месяца = 15.04. Но апрель, в данном случае, должен быть оплачен полностью. Соответственно, договор будет расторгнут 30.04.

Есть еще масса тонкостей с зачетом периода предупреждения, которые могут зависеть от нормативных особенностей конкретной федеральное земли. Их обязательно надо уточнить по месту.
Такое уведомление называется Kundigung, а сам процесс – Kundigungfrist.

Кроме этого, арендатор вправе расторгнуть договор, если:

  • Отсутствует возможность вселения.
  • Арендодателем не исправлен серьезный недостаток, препятствующий полноценному проживанию, о котором был уведомлен письменно.
  • Проживание создает угрозу жизни или здоровью (опасная плесень, паразиты). Такая угроза должна быть подтверждена в судебном порядке.
  • Обман или неисполнение арендодателем условий соглашения.


Указанные случаи требуют знания юридических тонкостей, поэтому не стоит обращаться к ним без участия юриста.

Есть еще два особых случая: смерть арендатора (на расторжение договора родственниками дается месяц) и Sonderkündigung – если арендатор не согласен с условиями Mieterhöhungen, он может разорвать контракт в течение 2-х месяцев с начала действия новых цен.

Арендодатель:

Арендодатель обязан придерживаться всех условий договора и норм закона. Все сомнения толкуются в пользу арендатора. Расторжение вне правил возможно только в судебном порядке, при доказательстве обстоятельств непреодолимой силы.

Заключение
Сложно? Да, непросто. Но аренда квартиры в ФРГ во многих случаях процесс обязательный, без этого просто не обойтись. Выхода два – заключать договор и снимать квартиру ничего в этом не понимая, или все-таки постараться разобрать в деталях.

На наш взгляд, выбор очевиден. Со своей стороны, мы постарались представить картину максимально подробно и понятно. Надеемся, что смогли помочь.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *